Le 1er mars, François Bertière, président de Bouygues Immobilier, et Jean-Baptiste Mortier, PDG de Dométude, ont posé la première pierre d’une résidence étudiante de 340 logements au coeur d’Euroméditerranée, dans le centre de Marseille. Cette opération est emblématique à double titre : par son emplacement en lisière d’une pénétrante autoroutière qui en fait un signal architectural marquant l’entrée de ville ; et par son montage, le programme étant le premier projet de reconversion de bureaux en logements de la cité phocéenne.
Durant près d’un demi-siècle en effet, cet immeuble de neuf étages (11 000 m2) était l’un des sièges administratifs de la Caisse primaire d’assurance maladie (CPAM). Acquis par Bouygues en décembre 2015 et aussitôt rétrocédé à Dométude (montant : 20 M€), l’immeuble va connaître une nouvelle jeunesse dès le mois de juin 2018. Restructurés et relookés par l’agence Tangram architectes (devis des travaux : 10 M€ HT, soit 56 000 € HT par chambre), les anciens bureaux cèderont la place à 340 appartements étudiants. Une majorité de studios (loués 550 € pour 17 m2), mais aussi des T2, des T3 voire des plus grandes surfaces (T6 et même un T9 au dernier étage) destinés à la colocation. "Il s’agit d’un concept que nous allons également tester sur la résidence que nous développons à Rennes", explique Jean-Baptiste Mortier. Dométude loue les chambres de ces grands appartements (environ 500 €) qui proposent de vastes espaces communs, séjours, cuisines, entrées, etc. "On cible les étudiants de deuxième et troisième années qui ont appris à se connaître et sont donc plus ouverts à la colocation", précise le PDG. La filiale du fonds d’investissement américain Oaktree ne met pas tous ses œufs dans le même panier : il a obtenu l’habilitation "ERP" (équipement recevant du public) qui lui permettra de commercialiser une soixantaine de chambres en résidence hôtelière l’été, lorsque les étudiants sont en vacances.
Dométude, qui a déjà monté des opérations similaires avec Bouygues à Angers (49) et à Saclay (91), réalise là son premier investissement à Marseille. "Le marché du logement universitaire à Marseille est en tension. L’offre est notoirement insuffisante", indique le dirigeant de Dométude. L’opérateur, qui aura 2 500 lits dans son portefeuille d’ici 2018, se défend toutefois de tout opportunisme : "il faut arrêter de considérer les étudiants comme des faire-valoir de la défiscalisation. On part de leurs besoins en réalisant des espaces qui allient confort et convivialité comme des salles de coworking, des salles de sport, de grands patios, des cafétérias, etc.", égrène-t-il. Du côté du promoteur, on insiste sur le caractère audacieux du projet. "D’habitude, on rase et on reconstruit. Conserver le bâti était une gageure qui a requis beaucoup d’imagination et de compétences techniques", a rappelé François Bertière, président de Bouygues Immobilier. Mais une reconstruction in situ impliquait de réduire la surface, le PLU interdisant d’ériger un immeuble aussi élevé dans ce quartier en pleine mutation urbaine. "On a donc pris le parti de restructurer le bâtiment dont la trame se prêtait finalement assez bien à l’aménagement d’appartements", souligne Rémy Courtes, directeur de l’agence de Bouygues Immobilier Aix-Marseille.
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