Entre le Quai 8.2, la Cité numérique, les Jardins de l’Ars ou encore le quartier résidentiel de Bordeaux Lac, Covivio ne manque pas de projets en Gironde. Immersion.
L’écriteau lumineux de l’Académie, une des places fortes de la Cité numérique, montre quelques signes de faiblesse, "mais ça va se régler", sourit Cédric Vicente, récemment recruté par Covivio en tant que responsable de site. "Et l’ouverture officielle n’est prévue que le 16 décembre". Quelques minutes plus tard, à la sortie d’une visite de ces anciens bâtiments du tri postal de Bègles (33), dont la réhabilitation a été pensée par Alexandre Chemetoff, le problème était résolu. Action, réaction.
A dire vrai, Covivio, propriétaire des lieux à hauteur de 75 % depuis mai 2019 (investissement : 39 M€ ; rendement brut supérieur à 7 %), n’a pas mis longtemps à imposer sa griffe sur ce site de 25 000 m2, vitrine du label French Tech, "au cœur d’un quartier en plein développement", insiste Olivier Estève, directeur général délégué. Précision : les 25 % restants ont été vendus à des utilisateurs occupants. "Ce projet, imaginé comme un laboratoire de projets économiques, culturels et éducatifs, sort des sentiers battus. Quand on l’a lancé, ce n’était pas rationnel", résume Stéphan de Faÿ, directeur général de l’EPA Bordeaux-Euratlantique*, qui a initialement acquis les terrains et mené l’ensemble des études. "C’est un lieu dédié au numérique, à l’innovation, où startups, incubateurs, entreprises référentes du secteur et acteurs publics se côtoieront". D’aucuns la surnomment d’ores et déjà la Station F girondine, au sein de laquelle Covivio a installé, entre autres, sa marque de pro-working Wellio (lire notre article) sur 3 000 m2. Stéphan de Faÿ reprend : "ce site dit tout de la stratégie de l’EPA, qui consiste à produire des quartiers à vivre, où le besoin de mixité est réel ; voilà pourquoi une grande avenue piétonne, accessible à tous, sépare les trois bâtiments de cette Cité numérique, dans la lignée des espaces verts ; se pose alors la question de la place de la nature en ville".
226 M€ de patrimoine à Bordeaux
Ce projet dit également beaucoup de la stratégie de Covivio à Bordeaux. "Il répond parfaitement à notre ambition de concevoir et d’animer des lieux de vie et de travail innovants, connectés et serviciels, et incarne notre vision long terme de l’immobilier", commente Olivier Estève. Le groupe y possède un patrimoine de 226 M€, dont trois immeubles de bureaux (49 000 m2 ; 166 M€) et sept hôtels (27 577 m2 ; 807 chambres ; 60,3 M€), sans oublier divers projets amenés à être développés prochainement. "Nous sommes présents sur le territoire depuis près de 20 ans", résume le directeur général délégué du groupe, "d’abord sur le segment du résidentiel, avant de cibler l’hôtellerie et les projets tertiaires". Il précise : "nous ne sommes pas seulement des investisseurs mais des opérateurs". Un discours répété à maintes reprises, le 5 décembre, au cours d’une journée dédiée à la découverte de ce portefeuille girondin.
Une journée marquée par une halte à la Cité numérique, donc, et entamée non loin de là, à 300 mètres du hall Belcier de la gare Saint-Jean, par une visite du Quai 8.2, "un des projets phares pour Bordeaux-Euratlantique", insiste Stéphan de Fay. A la pointe de cette opération mixte, à proximité immédiate des voies ferrées et au sein du nouveau quartier d’affaires Armagnac, derrière deux hôtels signés Reichen et Robert & Associés – un Golden Tulip 4 étoiles de 111 chambres sur sept étages et un hôtel B&B 3 étoiles de 126 chambres sur neuf étages -, se dévoilent une résidence étudiante Student Factory (116 appartements), imaginée par MCVD Architectes, 2 000 m2 de commerces, mais surtout 29 500 m2 de bureaux répartis sur deux ensembles distincts : un premier de 19 500 m2, conçu par Ateliers 2/3/4/ et occupé principalement par Orange, Allianz Vie, Hays, Erasmus+ France-Education Formation et SQLI ; un second de 10 000 m2, encore signé par Reichen et Robert & Associés et loué par Spaces et Thermo Fisher. Dans les rôles des co-investisseurs : Icade et Covivio qui, une fois la commercialisation effectuée à 90%, récupérera le tiers de l’opération, soit 10 362 m2 et 560 m2 de commerces. "Ce projet marque une nouvelle étape pour le marché bordelais", commente Franck Geneste, responsable de la gestion immobilière Sud-Ouest de Covivio. "Nous répondons ainsi à une demande endogène d’entreprises qui occupent actuellement des bâtiments obsolètes. C’est assurément un quartier en devenir".
"L’immeuble le plus abouti de la métropole bordelaise"
Toujours dans le périmètre de l’OIN Euratlantique, le futur du campus du Jardin de l’Ars, co-conçu par Covivio – le groupe investira 100 M€ – et Onepoint, sortira prochainement de terre pour une livraison début 2023. Inutile de se rendre sur place, "le terrain étant impraticable", glisse Olivier Estève. C’est donc de l’espace de réception de la Cité numérique, au sein de la fameuse Académie à l’écriteau lumineux retrouvé, qu’il a dévoilé ce projet imaginé par Valode & Pistre Architectes, composé d’une digital factory de 20 000 m2, dont 8 990 m2 de bureaux dédiés à Onepoint et 11 010 m2 destinés à accueillir des entreprises digitales et du coworking, toujours via la marque Wellio, ainsi que de 7 000 m2 de logements et services pour les salariés (coliving). "Il s’agira de l’immeuble le plus abouti de la métropole bordelaise, un produit résilient et réversible, pensé comme un outil de travail", affirme le directeur général délégué de Covivio, avant de prendre la direction de Bordeaux Lac, plus précisément de l’ancien siège d’IBM.
C’est ici, dans le prolongement du quartier Ginko, avenue Marcel-Dassault, au nord de Bordeaux, que le groupe s’apprête à redévelopper un quartier de 45 000 m2, "pour ne pas laisser cette friche en site urbain" : un quartier composé de six îlots aux modes d’habitats différents (une résidence services seniors de 110 logements, une résidence de coliving et 427 logements familiaux), mais surtout de 18 000 m2 d’espaces paysagers. "L’objectif est de faire entrer le paysage du lac dans cette opération", indique Nicolas Merlo, membre de l’agence BLP & Associés. Les premières livraisons devraient intervenir courant 2022. D’ici là, Covivio aura peut-être d’autres projets…
*L’Etablissement public d’aménagement Bordeaux-Euratlantique conduit l’Opération d’intérêt national (OIN) du même nom ; son périmètre s’étend sur une partie des communes de Bordeaux, Bègles et Floirac, soit une surface de 738 hectares d’aménagement.
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